合作须诚实信用，审理须程序正确

案件类型：国有土地使用权转让类案例
案情简介：
2010年4月，广元某开发有限责任公司（以下简称广元开发公司）与四川某实业有限公司（以下简称四川实业公司）签署《合作开发协议书》。协议约定广元开发公司将位于东坝利州广场附近一宗土地约22亩与四川实业公司合资合作开发，四川实业公司按照460万元亩向广元开发公司支付收益和前期补偿，双方约定在广元开发公司收到补交容积率出让金通知书时，在规定的交费期内，四川实业公司向广元开发公司支付收益及前期补偿款的40%，在广元开发公司取得工程规划许可证后10日内支付收益及前期补偿款的30%，下余收益及前期补偿款部分，由四川实业公司在取得施工许可证后30日内付清。同时约定在本合同签署之日向广元开发公司出借人民币700万元，借款时间至2010年10月30日，借款后广元开发公司将所合作的土地的权属证书交给四川实业公司作为抵押证明，但不办理登记手续，协议条件成就后作为首付款。协议明确约定的借款事项自自双方签署之日生效，其他条款自广元开发公司与政府主管部门达成一致意见收到缴纳土地出让金通知书时生效。
协议签署后，四川实业公司依约定履行了出借700万元款项的义务，广元开发公司依约定向四川实业公司交付了争议土地的国有使用权证书作为抵押担保。2010年11月，广元开发公司与市国土局签署了《国有土地使用权出让合同变更补充协议》，就补交土地出让金6658万元约定为签署协议后一个月内补交50%即3329万元，余款在6个月内付清。在收到国土局依据补充协议发出的补交出让金通知书后，广元公司2010年12月3日发出书面通知要求四川实业公司在2010年12月内一次性支付收益及前期补偿金的40%即3628万元，四川实业公司的认为40%应当按照补交出让金通知书的要求分二次各支付20%即1814万元，遂直接转账1300万元至广元开发公司指定账户，认为加上原出借资金已经支付了2000万元，达到了付款要求。2010年12月29日，广元开发公司以四川实业公司未按照协议约定履行合同的主要义务构成根本性违约，致使双方签署的合同目的不能实现为由，依据《合同法》第九十四条四款书面通知解除合同。
四川实业公司在接到解除合作开发协议通知书后，认为不属于根本性违约，解除合同的条件未成就，遂根据《合同法》第九十六条之规定，于2011年2月向广元市中级人民法院提起诉讼，请求确认解除合作开发协议通知书无效。广元开发公司在收到民事起诉状后于2011年3月提出反诉，请求在确认合作开发协议已经解除的前提下返还用于担保的国有土地使用权证书，同时要求支付违约金200万元。2011年5月四川实业公司提出补充民事起诉状，要求广元开发公司支付违约金1814万元，赔偿代理费及其他直接费用经济损失126万元。在起诉时，双方对合作开发协议的性质均明确为国有土地使用权转让协议，名为合资合作开发，实为国有土地使用权转让协议。广元开发公司在审理中认为双方签署的《合作开发协议》因违反法律的禁止性规定而无效，但经法院询问又坚持协议有效但已经合法解除。四川实业开发公司认为违反的房地产管理法的相关法律规定是管理性强制性规范，而不是效力性禁止性规范，合作开发协议有效。
原审法院审理后认为：1、关于合作开发协议的性质问题，根据协议内容，广元开发公司收取每亩460万元的固定费用，不承担开发的风险，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”；第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，其次双方均是主张本案的协议性质应为国有土地使用权转让，因此本院确认本案双方争议的协议为国有土地使用权转让合同法律关系。2、关于《合作开发协议》的效力问题，如有效应否为解除。土地使用权转让，是指土地使用权人将其享有的土地使用权再转移的行为，由受让人取得土地使用权。本案争议的土地在广元开发公司与市国土局签署《国有土地使用权出让合同变更补充协议》之后，广元开发公司还没有依据约定缴纳应补缴的土地出让金，协议对约定的土地面积、使用期限、容积率、土地用途等内容进行了变更，但本案的宗地至今未取得土地使用权证书。　《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”　；第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。 最高人民法院 法函[2003]24号关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复： “根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合两个条件1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上，已经办理了登记手续，或者虽然没办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办转让手续的，转让合同可以认定有效。对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案被告广元开发公司作为转让方至今为取得土地使用权证书，也未报经人民政府同意即将“以出让方式取得的国有土地使用权转让”。故原、被告双方签署的《合作开发协议》无效。3、关于本案的责任问题。违约金属于违约责任的范畴，违约金是以合同有效为基础，故对原告主张的违约不予支持。本案的国有土地使用权不能转让，双方均明知没有取得合法的土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府批准，因此被告应承担本案的主要责任，原告应当承担本案的次要责任。遂判决如下：1、双方签署的《合作开发协议》无效；2、被告返还原告人民币2000万元，并按照同期银行贷款基准利息支付80%的资金占用利息，承担126万元的损失的80%，其余部分原告自行承担；3、原告返还被告争议土地的国有土地使用权证书，4、驳回各方的其他诉讼请求。。
四川实业公司接到判决书后不服原审判决向四川省高级人民法院提起上诉，主要上诉理由为：1、原审判决程序违法，人民法院查明的案件与当事人主张的法律关系不一致的，认定合同无效的，应当告知当事人有权变更诉讼请求，一审法院未释明，且超过双方的诉讼请求范围裁判，属于程序违法。2、原审认定所争议的国有土地使用权没有使用权证书属于事实认定错误，现争议土地的使用权证书就在上诉人手中，补充协议签署后的换证行为，不能否定原国有土地使用权证书的法定效力。3、原审适用法律错误，《合作开发协议》属于有效合同，原审裁判引用的法律依据属于管理性禁止性规范，不属于效力性强制性规范，不能援引此条款判定合同无效。二审阶段广元开发公司答辩称原审程序合法、认定事实清楚、适用法律准确，应当维持原审判决。
二审人民法院审理后认为：双方均是在所签署的《合作开发协议》有效的基础之上提出具体的本、反诉请求。但原审法院根据查明的事实认定双方当事人所签署的《合作开发协议》无效，本案存在当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质与民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本条第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，原审法院未就合同的效力向双方当事人进行释明，未告知当事人可以变更诉讼请求，在双方当事人均未主张返还已付款及资金利息的情况下，原审法院确超越当事人诉请径行判。故原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决。依据《民事诉讼法》第一百五十三条第一款（四）项的规定，裁定撤销原审判决原审人民法院重审。
案件发回重审后，经过多次开庭调解，双方最终和解，双方签署的《合作开发协议》不再履行，由被告一次性退还原告支付的款项2000万元，并补偿原告各项经济损失人民币4500万元，双方放弃其它各项诉讼请求。

案件点评：
本案所争议的《合作开发协议》一方四川实业公司具有房地产开发的资质，双方同意联合报批报建以四川实业公司的名义对外开发，名为合资合作房地产开发协议，但实质上一方只收取固定收益，不承担开发投资的风险，另一方支付土地价款，单独取得开发国有土地使用权的权利。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定应当认定为国有土地使用权转让合同。争议的国有土地使用权为出让商住用地，原土地使用权年限在原协议出让时期限本来就只有30年，容积率为1.5，加之闲置了10多年，现剩余年限未能够达到新出让土地开发使用年限，且容积率过低，因此双方在协议转让时明确约定由转让人申请使用权年限延期至50年，增加容积率至3.5，在签署变更补充协议后，国土部门要收回原土地使用权证书，更换新的土地使用权，但截至双方一审辩论终结时原土地使用权证书并未收回注销，原土地使用权证书以交土地使用权证书作为抵押方式交付给了原告，因此本案并不是原审法院认定的无土地使用权证书，原审法院认定事实方面出现了问题。双方当事人的书面诉求均是建立在有效合同的基础之上，原审法院在查明的事实与当事人主张的法律关系不一致的情形下，应当向各方当事人释明，告诉各方当事人有权变更诉讼请求，原审未释明法律关系，各方当事人未变更诉讼请求的情形下，原审法院径行判决开发协议无效且判决各方返还财产，明显超诉讼请求支持，程序违法。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定“ 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此可以认定《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条所规定的条件，属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定合作开发协议无效的法律依据，双方签署的合作开发协议的生效条件已经成就并生效，为有效合同。本案的核心在于双方当事人约定付款条件时预料不足，没有预见到国土部门补交土地出让金分二次支付。当出现分歧时，双方各自完全站在自己的立场从有利于自己的角度解释合同，没有基于诚实原则协商解决新的问题。双方缺乏耐心细致的沟通，贸然提出解除合同激化了矛盾。在诉讼过程中原审法院的裁判给出了错误指引，结果均不让步不愿意调解导致案件久拖不决，长达3年多致使双方错过了开发的最好时机，给双方均造成了重大的经济损失。

主要法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
3、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议》。
4、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。