房租租赁合同纠纷

案件类型：招商引资过程中发生的实际案例
案情简介： 
2010年11月19日，广元某市局在招商引资活动过程中与江苏某有限公司签订《项目合作协议书》，约定广元某市局将其位于广元市利州区云盘梁种子仓库整体出租给江苏某有限公司，作为该公司投资“艾妮尔”电动自行车生产 的厂区，租期20年(从2011年1月1日起至2031年1月1日止)。并约定在租赁期内所租房屋、场地不得以任何形式整体或分项对外转让、转租。2011年6月，江苏某有限公司在广元成立了广元某电动自行车有限公司。于同年6月10日与广元某市局签订《项目合作协议》，该协议约定：将其位于广元市利州区云盘梁种子仓库整体出租，作为广元某电动自行车有限公司电动自行车生产的厂区，租期20年；并约定在租期内所租房屋、场地不得以任何形式整体或分项对外转让、转租；承租方不得随意改变房屋的建筑结构，如确需改变，在征得原告书面同意的情况下才能进行。
2012年9月15日，广元某电动自行车有限公司与广元某商贸有限公司签订《房屋场地使用协议》，约定将所租广元某市局仓库部分闲置房屋、场地租赁给广元某商贸公司使用，租期10年，在使用期内，如果遇到政策性搬迁，则无条件终止协议，因政府行为和市政动迁而无法继续履行合同，协议即行终止，出租房不作任何损失赔偿。
2013年4月12日，广元某汽车维修公司与广元某商贸公司签订《房屋场地使用协议》约定：1.将广元某商贸公司承租的种子公司仓库院内的部分房屋、场地租赁给广元某汽车维修公司，作汽车修理使用，使用期限9年，自2013年5月10日至2022 年5月9日止；2.在使用期内，如遇政策性搬迁，则无条件终止合同；3.承租方不得随意损坏房屋场地设施，如需改变房屋场地的结构和装修或设置对房屋场地结构有影响的设备，需先征得出租方书面同意，投资由承租方自理。承租方临时搭建的建筑设施，协议终止不继续使用，需承租方恢复原貌。广元某电动自行车有限公司在该协议上加盖公章同意广元某商贸公司转租。协议签订后，广元某汽车维修公司，在租用场地内私自搭建了修理车间，并开始经营汽车修理业务。 
2013年8月21日，广元某市局分别向江苏某有限公司及广元某电动自行车有限公司发函，要求其收回转租房屋、场地，拆除私自搭建的汽修厂合金棚，并恢复原状。同年10月 31日，广元某电动自行车有限公司书面通知广元某商贸公司要求其收回转租场地。事后，广元某汽车维修公司既未拆除私自搭建的汽修厂合金棚，也未腾退租赁房屋和场地，致广元某电动自行车有限公司未能收回转租房屋和场地。
2014年7月16日，广元市人民政府召开“研究土地管理及规设有关问题的会议”，决定将广元某市局位于云盘梁种子储备库资产由政府收回后公开拍卖。
2015年2月13日，广元某市局向江苏某有限公司发出解除合同通知书，2015年4月15日，广元某市局与广元某电动自行车有限公司签定《项目合作终止协议》，该协议第四条、第五条、第七条约定广元某电动自行车有限公司必须在2015年6月14日之前解决处理完毕擅自转租、转包及清场事宜。该协议签订后，应广元某电动自行车有限公司要求，加快解决处理完毕擅自转租、转包及清场事宜，根据该协议广元某市局向广元某电动自行车有限公司提前支付了300000.00补偿款，广元某电动自行车有限公司收到此款后，并未按照该协议约定的期限完成解决处理完毕擅自转租、转包及清场事宜，广元某电动自行车有限公司已经构成违约。2015年3月12日，广元某电动自行车有限公司书面通知广元某商贸公司解除合同，2015年4月20日广元某商贸公司通知广元某汽车维修公司终止协议。
2015年5月27日，广元市城市管理行政执法局利州区分局作出《责令限期拆除违法建设决定书》，认定广元市某汽车维修公司在广元某市局的种子仓库内搭建钢结构营业用房700多m2属违法建设，责令该公司在2015年5月29日前，自行拆除钢结构营业房。事后，广元市某汽车维修有限责任公司未拆除违建房屋，一直占有使用租赁房屋及场地至该案二审判决，也未缴纳租赁费。
广元某汽车维修公司为了获取更多的不当利益，曾向市长信箱反映广元某市局要求其自行拆除建筑物并不给予赔偿的相关事宜。广元某市局就该纠纷相关客观事实及所涉法律问题及时进行了答复，并多次要求市城管局及市房管局等相关部门组织广元某电动自行车有限公司与广元某商贸公司、广元某汽车维修公司等当事人进行沟通协调，最终因无法达成一致意见协调无果。
2015年7月广元市某汽车维修公司向广元市利州区人民法院起诉要求法院确认与广元某商贸有限公司签订的合同有效，并赔偿各项损失307万元。一审法院经过审理，认为广元某电动自行车有限公司、广元某商贸公司与广元某汽车维修公司之间的转租行为，损害了广元某市局的利益，其转租行为无效，广元某电动自行车有限公司与广元某商贸公司、广元某商贸公司与广元某汽车维修公司之间分别签订的《房屋场地使用协议》均为无效。同时认为广元某汽车维修公司没有提交造成307万元的实际损失证据，加之该案被告不予认可该损失。综合全案证据及法律适用，一审法院判决驳回广元某汽车维修公司的全部诉讼请求。
2015年12月24日广元某汽车维修公司不服广元市利州区人民法院作出的民事判决书，向广元市中级人民法院提出上诉，广元市中级人民法院依法受理后经审理，认为原审法院关于广元某市局与广元某电动自行车有限公司签订的租赁合同合法有效，广元某电动自行车有限公司与广元某商贸公司、广元某商贸公司与广元某汽车维修公司之间分别签订的《房屋场地使用协议》均为无效合同的认定正确，但同时认为不论当事人之间的租赁合同是否有效，作为合同终止后的争议解决条款，仍然对合同当事人具有法律约束力。根据本案广元某电动自行车有限公司已经取得了700000元人民币协议补偿款和广元某电动自行车有限公司擅自转租及同意转租这一客观事实，二审法院最后判决撤销原审人民法院判决，改判广元某电动自行车有限公司支付广元某汽车维修公司人民币100000元，驳回广元某汽车维修公司其他诉讼请求。

案件点评：
一、房屋承租方在未经出租房同意情况擅自转租并不必然导致合同无效。如果出租方不同意擅自转租行为，应当在知道或者应当知道转租事实后6个月内及时提出异议，逾期提出合同无效的主张将不被法院支持。
广元某市局与广元某电动自行车有限公司之间签订的《项目合作协议书》名为项目合作协议，实为租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，应该合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力。按照合同约定，广元某电动自行车有限公司租用房屋及场地后，只能自己使用，不得对外转租，但广元某电动自行车有限公司在未征得广元某市局同意的情况下，将部分场地及房屋转租给广元某商贸有限公司，并擅自同意广元某商贸公司将部分房屋及场地再次转租给广元某汽车维修公司，广元某市局不认同其转租行为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中广元某商贸公司于2013年4月12日与广元某汽车维修公司签订合同，广元某市局局于2013年8月发出书面函件，广元某市局系法定期间提出的异议，因此，广元某电动自行车有限公司与广元某商贸公司、广元某商贸公司与广元某汽车维修公司之间分别签订的《房屋场地使用协议》均为无效合同。
二、不论当事人之间的租赁合同是否有效，作为合同终止后的争议解决条款，仍然对合同当事人具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力》”。本案中，广元某商贸公司与广元某汽车维修公司在合同中约定：“但因市容整顿和市政动迁而无法继续使用的情况是广元某商贸公司不作任何损失赔偿，此协议即行终止。广元某汽车维修公司投资补偿的部分，广元某商贸公司协助广元某汽车维修公司向政府争取，广元某商贸公司与广元某电动自行车有限公司、广元某电动自行车有限公司与广元某市局之间的租赁合同也做了同样或类似的约定。本案标的物因政府行为被收回而至合同无法履行，符合该条款的适用条件，按合同约定，当事人不负赔偿义务，加之广元某汽车维修公司主张的厂房投资损失，已经被国家部门确定为违法建筑，要求强制拆除，其违法利益要求赔偿没有法律依据，对于广元某汽车维修公司的投资补偿，转租方仅有向政府争取的协助义务，事实上能否得到补偿或者补偿多少，不属于广元某商贸公司的控制范围，根据2015年4月15日，广元某电动自行车有限公司与广元某市局之间签订的《项目终止合作协议》的约定，广元某市局向广元某电动自行车有限公司补偿70万元人民币，由于广元某电动自行车有限公司擅自转租以及擅自同意转租，该笔补偿款，广元某汽车维修公司有权合理分得部分款项，按照当事人签订的租赁合同，广元某电动自行车有限公司的租赁面积7000余平方米，广元某汽车维修公司的厂房面积被相关部门确定为700余平方米，为减少诉累，二审法院最终判决广元某电动自行车有限公司应支付广元某汽车维修公司100000元较为合理。

主要法律依据：
     1、根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
2、《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力》”。