在“保交楼、保民生、保稳定”这一决策部署下，全国各地许多烂尾楼盘，逐渐加快项目复工和建设交付。
在剑阁县普安镇，有一个停工多年的房地产项目，在地方政府、住建部门、法院、管理人等的艰苦努力下，创造性地将开发项目整体拍卖处置调整为“管理人自筹资金续建未完工程”+“未开发宗地分宗带方案处置”的实践，在2023年6月实现复工续建，楼盘迎来新的生机和活力，购房群众合法权益得以维护，社会大局得以保持稳定。
4月18日，春风荡漾花如织，坐落在闻溪河畔的剑门府房地产项目内，业主三五成群围坐在花坛旁，欢欣地讨论着新家装修事宜，不时抬头望向自家新房的眼神中，流露出无限欣喜和憧憬。
从“不敢想”到“想不到”，承载了购房群众满腔的辛酸与无奈，饱含着对我市“保交楼”工作的由衷褒扬。8载春秋，每一点滴的进展都艰难而曲折。
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房地产企业深陷困境
“破茧重生”路遥且艰
“满怀期待买的这套房子，没想到孙子都5岁了，新房还没交付。”购房者张丽芬2014年在剑门府为儿子订购了一套婚房，谈起购房时的场景，她布满皱纹的脸上更添了几分愁容。
剑门府于2014年3月开工建设，原开发商是四川昊阳房地产开发有限公司（下称“昊阳公司”）。2015年5月，公司法定代表人刘某因病去世，建设资金无以为继，继任者面对庞杂如麻的债务，无力继续推进项目建设，无奈中途停工。
2015年刚停工时，购房者任某经常趁傍晚散步到楼盘附近看看，他不相信这座有252套住宅、180个车位和两层商业用房的建筑会烂尾。渐渐地，1号、2号楼主体混凝土框架变得陈旧，工地上杂草丛生，一片破败、萧条的景象，他的期盼也随着时间的推移变成失望。
自有开发资金严重不足，无法从金融机构融资，导致债务节节攀升，项目管理失控是昊阳公司难以为继的根本原因。项目涉及拆迁户、购房户、债权人多达238户，一时间，围绕这个楼盘纷纷提起诉讼。
2017年底，昊阳公司向法院申请破产审查。为了重点保障拆迁户、购房户的合法权益，妥善处理该烂尾楼工程，2018年5月，市中级人民法院（下称“广元中院”）裁定受理破产清算申请，依法指定四川同方正（广元）律师事务所（下称“同方正律所”）担任管理人。
同方正律所设立25年，有一支由33名专职律师组成的专业队伍，因管理规范、服务优质、绩效显著，屡获省、市司法行政主管部门和省律师协会及有关部门授予的各项表彰和荣誉称号，特别是在破产业务方面颇有建树，其办理的《四川广元启明星铝业有限责任公司破产清算案》作为优秀案例入选人民法院出版社2023年《年度案例50佳》。
案件受理后，债权申报、审查、确认，破产财产调查、接管，资产评估，破产重整，财产拍卖、变卖等关键环节的工作开展困难重重、如履薄冰。同方正律所指派10余名律师及外聘财会人员成立资产档案接收、债权申报受理初审、财务清理及债权审查复核4个核心小组。
“通知购房户申报债权、锁定债权就是第一个‘拦路虎’。”同方正律所律师沈枫说，购房户分散在乡下，联系方式不明确，在普安镇政府的大力支持下，花费3个多月时间才逐一通知到位。同时，债权审查复杂，委托造价审核机构对建设工程价款需全部重新进行审计，管理人多次协调矛盾，举行7次债权人会议才通过债权核查。经审计，截至2018年5月，昊阳公司资产负债率高达361.74%。
2018年8月，昊阳公司在第一次债权人会议上提出重整申请，经合议庭批准后，管理人立即开展重整工作，直至2021年1月，该公司无法按期提交破产重整计划草案，广元中院裁定宣告该公司破产。
重整失败后，债权人意见出现分歧，启动资产处置举步维艰，同时出现对所有事项全盘否定的情况。管理人积极寻求共识，充分保障债权人知情权、参与权、监督权、表决权，为债委会成员日常参与破产清算工作创造条件，建立起债委会有效沟通机制，良性互动关系为解决问题奠定了基础。
在法院强制批准后，管理人依法通过公开拍卖的方式处置破产财产，但五次拍卖均以流拍告终，随后进行的两次变卖也未能如愿实现资产变现。
“重整无望、宣告破产，破产财产无法变现，意味着两年多的努力可能付诸东流，是另辟蹊径、负重前行，还是就此作罢、低价出售破产财产？我们坚定地选择前者，勇担群众期待，不负使命重托。”同方正律所律师徐忠成说。
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管理人另辟蹊径
千头万绪终理“一丝”
创新问题处理思路，探索矛盾解决路径，并非探囊取物。房企破产重整涉及面广、法律关系繁杂、处置结果紧密关乎民生，要想化解矛盾、冲破困局，可谓险阻艰难。
面对购房者无房可交的局面，管理人重新对案件情况进行细致梳理，剖析破产重整中的瓶颈障碍，创新提出有效盘活的路径——“管理人自筹资金续建未完工程”+“未开发宗地分宗带方案处置”资产变价方案，该方案得到广元中院合议庭的认可，提升了烂尾楼盘“复活”成功率。
为了自筹资金续建未完工程，管理人首先委托造价机构对未完工程全面核实，编制未完工程预算，明确后续资金需求额度。经住建、规划部门同意调整部分外立面规划设计，随即开展1、2号施工队伍的选聘工作。
“案件复杂的债权债务关系，让大多数建筑企业避而远之，最终公开选定四川达嘉隆建设有限公司（下称‘达嘉隆公司’）为续建施工单位。”同方正律所律师雒缨表示。
巧妇难为无米之炊，没有续建资金，一切都是空谈。“我们积极向上争取，同时主动联系国企提供担保，当837万元的借款资金打到指定账户的时候，才感觉到了踏实。”第二批国家开发银行“保交楼”专项借款到位后，剑阁县住建局相关负责人说。
好消息接踵而至，管理人自筹资金800余万元到位；施工单位缴纳履约保证金500万元，并承诺垫付资金缺口；市、县住建部门统筹，相关部门密切配合，在项目办证、竣工验收等方面提供高效便捷的政务服务，为项目续建创造了良好环境。
2023年4月5日，在响亮的鞭炮声中，剑门府项目续建工程正式启动。“久等7年，终于等到了这一天。”年过七旬的购房者李某，听到这个消息后立即到项目工地确认。
“党委政府的坚定决心、管理人的坚持给了我们力量和信心，群众入住新房的强烈愿望，更是我们加油干、加快干的动力。”达嘉隆公司现场负责人江南英说。建材运输车辆频繁进出工地，100余名建筑工人各司其职、埋头苦干，楼盘每一天的变化，他都记在工作日志里，普安场镇的居民群众也看在眼里。
8个月后，项目顺利完成并通过初验。两栋70余米高的住宅楼穿上灰白相间的外衣，矗立在城镇中心区域。乘坐电梯直上，走过铺满暖黄色瓷砖的走廊，推开崭新的防盗门，宽敞的客厅映入眼帘，呈三卧一厨两卫布局，当阳光洒在阳台上，放眼远眺，青山绵邈天际。
“目前完成预算投资3500余万元，已具备交付条件，正在办理结算审计和交房准备工作，预计4月底实现全部交房。”徐忠成说。
“昊阳公司因为巨额负债，资金链断裂带来一系列问题，资产处置后将进行有序清偿，其中对于无法变现的房产，以实物方式进行清偿。”广元中院承办法官说，昊阳公司另有的一宗商住用地土地将进行拍卖，合议庭也已经认可了管理人拟定的破产财产分配方案。
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府院协调“双向奔赴”
问题楼盘迎来“新生”
那段时间里，楼盘复工遥遥无期，在剑门府项目购房的业主都曾心中不安，为了解项目的更多信息，不少业主找到政府主管部门，希望能为他们提供帮助。
在广元中院的指导下，管理人依靠党委政府和职能部门，主动对接剑阁县问题楼盘处置领导小组，从规划变更、项目相邻桥梁建设，到保交楼资金争取、后续开发政策支持等，在府院协调机制下，多次研究解决剑门府项目重大疑难事项。
“问题楼盘处置工作关乎社会稳定、关乎群众利益、关乎经济平稳健康发展。”时任剑阁县问题楼盘处置领导小组办公室主任贾朝成说，法院和政府既要分工负责，又要联动协调，统筹推进各项工作，确保问题楼盘得到有效化解。
剑阁县进一步完善台账，制定针对性处置措施，严格落实领导责任、部门责任和辖区责任，确保问题楼盘处置化解工作组织到位、人员到位、措施到位、落实到位，形成了齐抓共管的强大合力，为推动剑门府项目提供了大力支持，也增强了购房者的信心。
一直以来，取得债权人支持，是问题楼盘能够处置化解的关键一环。合议庭成员面对债权人最初的不配合，多次组织协调会，面对面沟通，安抚情绪，解疑答惑，并维护各方利害关系人的权益。一页页会议纪要，记录了合议庭成员加班加点、星夜兼程的足迹，也记录下一个个问题被攻克和解决的过程。
“保交楼”工作举措的核心是保障购房者权益，而在这一工程中，又需要妥善处置各方风险。“本案中，政府、法院、管理人密切配合，充分运用政策的灵活性，创新解决办法，提升破产财产价值，有效提高了债务清偿率，为房地产开发企业破产后的资产处置提供了新的解决思路，同时管理人自筹巨额资金、自行管理续建项目实现资产价值的提升，也是一次有益的尝试。”广元中院分管副院长说。
历经漫长的等待，购房者的安家梦想终于成真。“我们打算今年抓紧把房子装修好，然后晾一晾，明年在新家里过个安心年。”谈起对未来的打算，业主李佳说。
新房交付在即，新生活即将启航。
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